İtalya'da Şirket ve Mülk Alımında Karşılıklılık Şartı

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarının ve Türk şirketlerinin İtalya'da gayrimenkul satın alması, ticari bir şirkete ortak olması veya anonim ve limited şirketlerde yönetici olarak atanması süreçlerinde en kritik yasal eşik karşılıklılık ilkesidir. İtalyan Medeni Kanunu'nun genel hükümleri (İtalyanca: Disposizioni sulla legge in generale) 16. maddesi uyarınca, yabancı bir ülke vatandaşının İtalya'da medeni haklardan yararlanabilmesi ve mülkiyet edinebilmesi, ilgili yabancı ülkede İtalyan vatandaşlarına da aynı hakların tanınmış olmasına bağlıdır. Bu hukuki ilke İtalyan hukuk literatüründe karşılıklılık şartı (İtalyanca: condizione di reciprocità) olarak adlandırılır.

İtalyan Noterlerinin Resmi İnceleme Görevi

İtalya'da taşınmaz alım satımı (İtalyanca: rogito notarile), şirket kuruluşu ya da hisse devri sözleşmeleri kamu güvencesi altındaki noterler huzurunda düzenlenir. İtalyan noteri, yabancı uyruklu alıcının veya ortağın taraf olduğu bir hukuki işlemi tescil etmeden önce karşılıklılık şartının mevcudiyetini bizzat araştırmakla yükümlüdür. Noter bu doğrulamayı İtalya Dışişleri ve Uluslararası İşbirliği Bakanlığı (İtalyanca: Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale - MAECI) tarafından yayımlanan ülke bazlı karşılıklılık tabloları ve diplomatik raporlar üzerinden gerçekleştirir. Noterlerin yetki denetimi İtalyan noter sicil kaydı ve yetki doğrulama adımlarıyla takip edilebilir. Karşılıklılığın bulunmadığı bir durumda düzenlenen noter senedi mutlak butlanla sakatlanır.

Gayrimenkul Alımı ve Şirket Ortaklığı Ayrımı

Türkiye ile İtalya arasındaki karşılıklılık değerlendirmesi işlemin niteliğine göre farklılaşmaktadır. Gayrimenkul ediniminde Türk mevzuatının yabancılara uyguladığı mülkiyet kısıtlamaları ve askeri yasak bölgeler İtalyan noteri tarafından incelenir. Genel kural olarak Türk vatandaşları İtalya'da konut ve ticari mülk edinebilmektedir. İşlemin hazırlık aşamasında İtalya'da gayrimenkul alımında gerekli evraklar ve Türk şirketlerinin İtalya'da gayrimenkul yatırımları rehberleri yol göstericidir. Şirket kuruluşu, limited şirket pay alımı veya anonim şirket hisse devri işlemlerinde ise iki ülke arasındaki İkili Yatırım Teşvik ve Koruma Anlaşması hükümleri devreye girmekte ve ticari sermaye yatırımlarında karşılıklılık çoğunlukla teyit edilmektedir. Hisse devri tescili İtalyan Srl pay devri ve sicil tescili kurallarına tabidir.

Karşılıklılık Şartından Muafiyet Halleri

İtalyan Yabancılar Kanunu (İtalyanca: Testo Unico sull'Immigrazione - D.Lgs. 286/1998) 2. maddesi gereğince belirli durumlarda karşılıklılık şartı aranmaz. İtalya'da geçerli bir oturma iznine (İtalyanca: permesso di soggiorno) veya uzun süreli AB ikamet iznine sahip olan Türk vatandaşları, mülk alımında ve şirket ortaklığında İtalyan vatandaşlarıyla tamamen eşit haklara sahiptir. Oturma izni bulunan kişilerin işlemlerinde İtalyan noteri karşılıklılık araştırması yapmaksızın oturum kartının geçerliliğini teyit ederek işlemi tamamlar. Şirket belgelerinin sunumunda İtalyan noterlerine evrak teslim kuralları gözetilir.

Diplomatik Teyit ve Konsolosluk Yazışmaları

Özellikle karmaşık şirket devralmalarında, vakıf ya da derneklerin taraf olduğu işlemlerde noter MAECI kanalıyla diplomatik teyit yazısı isteyebilir. Bu aşamada Türk şirketinin kuruluş sözleşmesi, imza sirküleri ve faaliyet belgesi İtalyanca yeminli tercüme ve kaymakamlık apostil şerhi ile hazırlanmalıdır. Apostil şerhi Noterlik Kanunu m.199 uyarınca herhangi bir il ya da ilçede kaymakamlık veya valilikten alınır; adli sicil gibi adli belgelerin aslı ise adalet komisyonu tasdikine tabidir. Kabul garantisi verilmez; karşılıklılık şartının sağlandığının tespiti ve resmi senedin akdedilmesi işlemi onaylayan İtalyan noteri ile ilgili tescil makamının hukuki değerlendirmesine aittir.

Sık Sorulan Sorular

İtalya'da oturma izni olmayan bir Türk vatandaşı ev satın alabilir mi?

Evet; Türkiye ile İtalya arasındaki karşılıklılık prensibi çerçevesinde oturma izni bulunmayan Türk vatandaşları da İtalya'da konut veya ticari taşınmaz satın alabilir.

Karşılıklılık şartı şirketlerde imza yetkilisi atanırken de incelenir mi?

Evet; İtalyan limited veya anonim şirketlerinde tek yönetici veya yönetim kurulu üyesi olarak atanacak Türk vatandaşları için şirketin tescil edildiği noter karşılıklılık durumunu inceler.